一、一般企业取得土地使用权的会计处理

企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理

房地产开发企业取得的用于开发的土地使用权，设置“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”科目，归集取得土地使用权发生的全部支出，计算其总成本和单位成本，项目开发完成时，将土地成本结转到“开发产品”账户。

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费,相关税费是指涉及的契税、印花税，属于征用耕地的还涉及耕地占用税，印花税在缴纳时计入税金及附加。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费—契税  

开发成本——土地征用及拆迁补偿费—耕地占用税

税金及附加——印花税                       

贷：银行存款                                

若土地出让合同标明的土地状况为净地，但实际是现状（毛地）出让，合同规定拆迁补偿工作由房地产开发企业负责，但土地拆迁补偿费由财政部门从土地出让金中予以返还，土地出让金扣除农业用地开发基金和手续费等其余全部返还。

目前，对于上述业务主要有两种处理方法：

一种做法是在收到土地出让金返还款项时记入营业外收入科目，支付补偿金等费用时记入营业外支出科目。

1.收到土地出让金返还时，依据收款凭证和财政或拨付单位的文件做会计处理。

借：银行存款 

贷：营业外收入 

2.支付拆迁补偿费时，依据拆迁补偿协议、收款收据等进行会计处理。

借：营业外支出 

贷：银行存款  

另一种做法是在收到土地出让金返还款项时记入“其他应付款“科目，支付补偿金等费用时冲减“其他应付款”科目。

1.收到土地出让金返还时，依据收款凭证和财政或拨付单位的文件做会计处理。

借：银行存款   

贷：其他应付款——拆迁补偿费 

2.支付拆迁补偿费时，依据拆迁补偿协议、收款收据等进行会计处理。

借：其他应付款——拆迁补偿费               

开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿款

贷：银行存款                                

第一种账务处理的理由是：目前招拍挂制度要求土地以净地出让，房地产开发企业的拆迁补偿工作实质是代政府进行拆迁，视为向政府提供的一种代理业务。

第二种账务处理的理由是：目前招拍挂制度要求土地以净地出让，房地产开发企业收到的土地出让金返还款实质是应付被拆迁户的款项，房地产开发企业只是暂收代付。

两种会计处理方法都有一定的道理，从长期看两种会计处理方法对企业的利润不产生影响。但会计处理会影响税务机关的认定，从税收角度分析，当土地出让金返还款小于拆迁补偿款时，第二种方式可以加大土地成本，增加土地增值税计算时的加计扣除额和开发成本，降低土地增值税。当土地出让金返还款大于于拆迁补偿款时，则采用第一种方法更有利降低土地增值税。

具体如何进行会计处理，还要考虑税务因素，在不影响会计信息的可靠性和相关性的前提下，应尽量减少会计核算和税务处理的差异，从而减少纳税调整工作，避免税务风险。有些地方税务机关对土地出让金返还出台了规范性文件，应予关注。

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理

  房地产企业接受投资者投入的土地使用权，按投资合同或协议约定的价值，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“实收资本”、“资本公积”等科目。

1、接受投资时，依据土地评估报告和投资协议进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地转让费  

贷：实收资本                                 

资本公积                                  

2、依据房屋拆迁补偿协议和付款凭证进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费 

贷：银行存款                                

3、土地改变性质后，依据补交的土地出让金专用收据和付款凭证进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地变性费 

贷：银行存款                                

依据契税完税凭证和付款凭证进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税  

贷：银行存款